Umowa przedwstępna- najważniejsze punkty.

[Weronika]

Zawierając umowę dotyczącą przeniesienia własności nieruchomości należy pamiętać o możliwości skorzystania z instytucji tzw. umowy przedwstępnej.

Jest to szczególny rodzaj umowy, który dopiero przygotowuje zawarcie właściwej umowy między stronami. W danym bowiem momencie mogą istnieć rozmaite przeszkody faktyczne czy też prawne, które uniemożliwiają lub utrudniają zawarcie umowy ostatecznej, z powodu np. braku odpowiednich zezwoleń itp.

Treścią umowy przedwstępnej jest zobowiązanie - jednej lub obu stron - do zawarcia w przyszłości ustalonej przez strony umowy, umowy stanowczej, definitywnej. Wykonanie umowy przedwstępnej polega na spełnieniu wynikającego z niej świadczenia. Świadczenie to polega na złożeniu oznaczonego oświadczenia woli oraz podjęciu innych czynności, koniecznych dla zawarcia umowy ostatecznej. W zależności od tego, czy do takich świadczeń zobowiązały się obie strony czy tylko jedna - żądać zawarcia umowy definitywnej mogą obie strony lub jedna z nich.

Ważność umowy przedwstępnej zależy od zachowania następujących warunków:
- w treści tej umowy należy określić istotne postanowienia umowy przyrzeczonej,
- oraz termin, w ciągu którego ma być ona zawarta.

Umowa przedwstępna nie wymaga natomiast zachowania żadnej formy szczególnej (pisemnej, aktu notarialnego), nawet jeśli dotyczy nieruchomości.

Nie oznacza to jednak, że forma nie ma wpływu na skuteczność umowy przedwstępnej. Jeśli bowiem naszym celem, jako nabywcy, jest faktyczne kupno nieruchomości, to żeby można było dochodzić zawarcia umowy sprzedaży, musimy spełnić określone warunki. Nasza umowa przedwstępna musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Tylko przy takim warunku będziemy mogli domagać się zawarcia umowy przyrzeczonej, czyli umowy, która przeniesie na nas własność nieruchomości.

Skutki prawne umowy przedwstępnej mogą być dwojakie:
- słabszy, polegający na tym, że w razie nie dojścia do skutku umowy przyrzeczonej, kontrahent może żądać z tego tytułu odszkodowania. Musi jednak wówczas wykazać, iż poniósł określoną szkodę przez to, że liczył na zawarcie umowy przyrzeczonej, zatem lepiej jest zastrzegać karę umowną jeśli miałoby nie dojść do transakcji - wówczas nie trzeba dowodzić swojej szkody,
- silniejszy, którego wystąpienie zależy od tego, czy umowa przedwstępna spełniała warunki, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności warunki co do formy. Oznacza to, że jeśli zawarliśmy umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości i zachowaliśmy warunki jej ważności, a więc formę aktu notarialnego, to możemy dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej, a nie poprzestawać tylko na odszkodowaniu. Jeśli kontrahent z umowy przedwstępnej uchyla się od zawarcia umowy definitywnej, możemy wystąpić z powództwem do sądu. Wyrok sądowy zapadły w takim procesie zastąpi oświadczenie woli kontrahenta, który nie wykonał umowy przedwstępnej.

Jeśli zatem nasza umowa przedwstępna spełnia wszystkie opisane warunki skuteczności i ważności, w razie niesolidności kontrahenta możemy wybrać, który skutek umowy przedwstępnej będziemy realizować.

Nasze roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem 1 roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeśli zatem np. dniem tym miał być 1.06.2000r., to roszczenia możemy skutecznie realizować do 1.06.2001r.
Jeżeli jednak dochodziliśmy na drodze procesu wykonania umowy stanowczej, a sąd oddalił nasze żądanie, roszczenie o naprawienie szkody (wówczas jedyne jakie nam pozostało) przedawni się dopiero z upływem 1 roku od dnia, w którym wyrok sądu się uprawomocnił.

interia.pl
_________________
Szukasz Nieruchomości ?
Szukasz Kredytu mieszkaniowego ?

[Mieszkaniowy]

Ładowanie ogłoszeń...