Co to jest księga wieczysta?

[Weronika]

Zdarza się, że brak księgi wieczystej powoduje niemożność zbycia (nabycia) prawa własności nieruchomości. Jednym z podstawowych dokumentów żądanych przy transakcjach dotyczących nieruchomości jest odpis z księgi wieczystej. Czym zatem jest księga wieczysta i dlaczego jej znaczenie w obrocie nieruchomościami jest tak duże?

Księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Jeżeli jakieś prawo (np. własność) jest ujawnione w księdze wieczystej, to domniemywa się, że prawo to jest zgodne z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości. Najważniejszą zasadą dotyczącą ksiąg wieczystych jest rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Co to znaczy? Otóż w przypadku niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe. Oznacza to, że rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych jest sposobem nabycia własności lub innego prawa rzeczowego od osoby nieuprawnionej, która została wpisana w księdze wieczystej jako ta, której to prawo przysługuje. W imię bezpieczeństwa obrotu, przepisy przyznają bezwzględną przewagę stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej nad rzeczywistym stanem prawnym. Powyższą zasadę ilustruje przykład: nabywamy nieruchomość od Jana Nowaka, który ujawniony jest w księdze wieczystej jako właściciel. Po roku okazuje się, że rzeczywistym właścicielem był Jan Kowalski, ponieważ to on był jedynym spadkobiercą przedmiotowej nieruchomości. Mimo, iż nabyliśmy nieruchomość od osoby nie będącej właścicielem, ale wpisanej w księdze wieczystej jako właściciel, nasze nabycie jest ważne i skuteczne.

A zatem, skoro treść księgi wieczystej ma takie znaczenie, koniecznym jest przed zawarciem transakcji dotyczącej nieruchomości, zapoznanie się z wpisami w księdze wieczystej w celu potwierdzenia między innymi, czy osoba, która twierdzi, że jest właścicielem, jest jednocześnie ujawniona jako właściciel w księdze wieczystej. Warto wiedzieć, że księgi wieczyste są jawne, co oznacza, że każdy może zapoznać się z ich treścią. Co do zasady, dla każdej nieruchomości prowadzi się odrębną księgę wieczystą. Księga wieczysta zawiera cztery działy.

1. Dział pierwszy obejmuje oznaczenie nieruchomości oraz wpisy praw związanych z jej własnością. Tutaj zatem znajdziemy adres nieruchomości, numer działki, opis budynku, jak również opis praw, jakie tej nieruchomości przysługują (np. służebność gruntowa). Jeżeli np. numer działki ujawniony w księdze wieczystej jest inny niż wynika to z rejestru gruntów, należy ustalić powód tej rozbieżności. Może działka powstała w wyniku podziału innej działki, może zmieniona została numeracja na skutek zmian w przepisach, a może jest to zwykła omyłka pisarska? Informacje te można potwierdzić w urzędzie prowadzącym rejestr gruntów (gmina lub starostwo). Należy też zapytać o tę kwestię notariusza i upewnić się, że nie stanowi to przeszkody do zawarcia umowy.

2. Dział drugi zawiera wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego. Wpisy w tym dziale potwierdzą, kto jest właścicielem (bądź użytkownikiem wieczystym) nieruchomości. Sprawdzamy więc, czy osoba, z którą negocjujemy i która twierdzi, że jest właścicielem jest ujawniona w księdze wieczystej. Jeżeli nie, należy ustalić przyczynę. Może się na przykład zdarzyć tak, że w księdze wieczystej ujawnieni są rodzice danej osoby, którzy nie żyją, a osoba ta jest jedynym spadkobiercą (ma postanowienie sądu stwierdzające nabycie spadku na jej rzecz). Wówczas nie powinno być problemu z wpisaniem takiej osoby w miejsce rodziców w księdze wieczystej. Wpis taki powinien nastąpić przed zawarciem umowy sprzedaży, na podstawie której nabędziemy prawo własności nieruchomości od takiej osoby. Gdyby bowiem w przyszłości okazało się, że osoba ta nie była jednak spadkobiercą (np. odnaleziono testament) wówczas chronić nas będzie opisana wyżej rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych i nasze nabycie nieruchomości będzie skuteczne.

3. Dział trzeci księgi wieczystej przeznaczony jest na wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych, z wyjątkiem hipotek, na wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością oraz na wpisy innych praw i roszczeń, z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek. Sprawdzamy zatem, czy nieruchomość nie jest obciążona np. prawem użytkowania, służebnością bądź czy innej osobie trzeciej nie przysługuje roszczenie o nabycie tej nieruchomości, prawo pierwokupu bądź odkupu. Jeżeli dział trzeci zawiera jakiekolwiek wpisy doradzalibyśmy wcześniejszą konsultację z prawnikiem. Może się bowiem okazać, po nabyciu wymarzonej działki, że osoba trzecia może skutecznie dochodzić od nas przeniesienia prawa własności tej działki na jej rzecz. Najmniej obaw mogą budzić wpisane w tym dziale takie prawa jak np. służebność bądź użytkowanie na rzecz Zakładu Energetycznego czy gazowni, ale i wówczas powinniśmy ustalić, gdzie przez naszą działkę przechodzi linia energetyczna bądź rurociąg tak, aby móc zapewnić dostęp do tych urządzeń w przypadku konieczności ich naprawy.

4. I w końcu dział czwarty - jeden z najważniejszych, przeznaczony jest na wpisy dotyczące hipotek. Jakiekolwiek wpisy w tym dziale oznaczają, iż ten, komu hipoteka przysługuje (np. bank) będzie mógł dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją nieruchomość stała się własnością. W przypadku, kiedy dłużnik nie spłaci kredytu, nasza nieruchomość może zostać sprzedana w toku postępowania egzekucyjnego, tak aby zaspokoić roszczenia banku. Przed nabyciem takiej nieruchomości należy upewnić się, że hipoteka została wykreślona. Ale może zdarzyć się również tak, że bank wystawi zezwolenie na wyłączenie nabywanej przez nas nieruchomości spod obciążenia hipotecznego (np. jeżeli nabywamy jedną działkę gruntu z szeregu innych działek, składających się na nieruchomość) i wtedy wystarczy tylko upewnić się u notariusza, czy zaświadczenie jest prawidłowe.

Wszystkie czynności prawne dotyczące nieruchomości dokonywane są w formie aktów notarialnych. Na notariuszu, jako na osobie zaufania publicznego, ciąży obowiązek sprawdzenia wpisów w księdze wieczystej przed zawarciem umowy. Należy upewnić się, iż w akcie notarialnym znajdzie się wzmianka o tym, iż notariusz zapoznał się z treścią wpisów w księdze wieczystej i potwierdza oświadczenia sprzedającego (przy umowie sprzedaży) w tym zakresie.

Jeżeli nieruchomość, którą zamierzamy nabyć, nie ma urządzonej księgi wieczystej, należy skonsultować się albo z notariuszem albo z radcą prawnym bądź adwokatem, w celu ustalenia, czy dokumenty, która posiada sprzedawca, potwierdzające jego prawo do nieruchomości są wystarczające do zbycia nieruchomości przez sprzedawcę i założenia księgi wieczystej, czy może koniecznym będzie przeprowadzenie dłuższego postępowania (np. o zasiedzenie), aby mogło dojść do ważnego i skutecznego nabycia prawa własności nieruchomości.

Podsumowując:

* przed nabyciem nieruchomości sprawdzamy, czy istnieje księga wieczysta, prosimy sprzedawcę o odpis;

* sprawdzamy księgę wieczystą w sądzie (prosimy o to prawnika); ta czynność mimo, iż otrzymaliśmy odpis jest konieczna, może się okazać, że dzień po wydaniu odpisu do sądu wpłynął wniosek o dokonanie wpisów w księdze wieczystej - wówczas w księdze pojawi się wzmianka o wniosku, a już sama wzmianka o wniosku wyłącza rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych. Oznacza to, że jeżeli jako właściciel wpisany jest Jan Nowak, natomiast w księdze wieczystej pojawi się wzmianka o tym, że wpłynął wniosek do działu II księgi wieczystej (a więc tam, gdzie wpisywany jest właściciel), a my nabędziemy nieruchomość od Jana Nowaka nie będziemy mogli powołać się na rękojmię wiary publicznej i nasze nabycie okaże się nieważne;

* dodatkowo, w dniu zawarcia umowy, prosimy o sprawdzenie księgi wieczystej przez notariusza i o wpisanie tego faktu do aktu notarialnego.
_________________
Szukasz Nieruchomości ?
Szukasz Kredytu mieszkaniowego ?

[Mieszkaniowy]

Ładowanie ogłoszeń...