Czy opłaca się kupować ziemię rolną?

[Maja Mierzejewska]

Ziemia sprzedaje się dobrze, ale boomu nie ma. Bo nie każda inwestycja w grunt jest równie opłacalna. Przekonali się o tym ci, którzy kupili kawał roli pod inwestycję, a teraz nie mogą jej odrolnić.

Z danych GUS wynika, że w pierwszym półroczu tego roku ziemia podrożała średnio o 15 proc. To więcej niż w całym ubiegłym roku.

W transakcjach między rolnikami hektar pola kosztuje przeciętnie ponad 6,6 tys. zł. W zeszłym roku średnia cena nie przekraczała 5,8 tys. zł.

Najdrożej jest w Małopolsce - za hektar ziemi trzeba tu zapłacić średnio prawie 10 tys. zł. W Wielkopolsce - ponad 8,5 tys. zł, na Śląsku - przeszło 8 tys. zł, w województwie mazowieckim 7,8 tys. zł, a w kujawsko-pomorskim 7,5 tys. zł.

Grunty z zasobów Agencji Nieruchomości Rolnych, największego obszarnika w Polsce (zarządza 3300 tys. ha) są tańsze. Średnia cena za hektar w II kwartale tego roku to niespełna 4,3 tys. zł. W porównaniu z 2003 r. wzrosła o 540 zł.

Agencja informuje, że najwyższe ceny na przetargach osiągają grunty w okolicach Warszawy (ponad 12 tys. zł za 1 ha), Poznania (7,9 tys. zł) i Opola (6 tys. zł), najniższe zaś w rejonie Suwałk (2,8 tys. zł) oraz Koszalina (3,4 tys. zł). Najszybciej drożeją grunty słabe, piaszczyste. To dlatego, że łatwiej i taniej je odrolnić. Z najlepszymi gruntami - klasy I-III - sprawa jest trudniejsza. Są pod dozorem ministra rolnictwa.

Choć wartość ziemi stale rośnie, to jednak daleko nam do poziomu cen starych krajów Unii Europejskiej. W Holandii i Belgii trzeba zapłacić za hektar ponad 20 razy więcej niż w Polsce. (patrz ramka).

Hektar hektarowi nierówny

Średnie stawki nijak się mają do cen transakcyjnych. Dobra ziemia w okolicach Warszawy kosztuje nawet 25 tys. zł za 1 ha. Mimo wysokich cen rolnicy nie chcą się pozbywać swoich gospodarstw, bo liczą na dopłaty z unijnego budżetu. Głęboko też jest zakorzeniony pogląd, że "ziemia jeść nie woła". Uprawiana czy ugorowana nie traci na wartości.

Żeby kupić taniej, trzeba się wybrać na północ Polski, w rejon Warmii i Mazur. Włodzimierz Nalazek z Biura Obrotu Nieruchomościami "Immobilia" w Olsztynie podaje, że 33-hektarowe gospodarstwo rolne w Dercu w gminie Jeziorany z domem o powierzchni 140 m kw. i zabudowaniami gospodarczymi w dobrym stanie kosztuje 250 tys. zł. Za siedlisko w Żardenikach koło Jezioran o powierzchni 3,3 tys. m kw. z poniemieckim domem do remontu trzeba zapłacić 32 tys. zł. Średnia cena 1 ha ziemi waha się od 4 do 6 tys. zł. Może być wyższa, jeśli parcela ma dostęp do jeziora albo lasu.

Klienci mazursko-warmińskich agencji nieruchomości pochodzą głównie z Mazowsza i Śląska. Niektórzy kupują na własne potrzeby, inni - z myślą o zarobku. Nie brakuje też chętnych z zagranicy, ale cudzoziemcowi niełatwo kupić polską ziemię.

Tylko dla spekulantów

Dużo i szybko można zarobić na gruncie, o którym wiadomo, że w najbliższym czasie zostanie przeznaczony na cele komercyjne. Jeśli do tego leży w dobrym punkcie - w pobliżu arterii komunikacyjnych i dużych aglomeracji miejskich - zysk jest niemal murowany.

Przykładem ekstra inwestycji jest podwarszawski Mszczonów. Po tym, jak wybudowano tam największe centrum magazynowe w naszej części Europy, cena gruntu wzrosła aż 13-krotnie! Podobnie było w Jankach. Wejście takich gigantów handlu, jak Idea czy Praktiker, spowodowało, że stawka za ziemię skoczyła z kilku do kilkudziesięciu dolarów za metr kwadratowy.

Przykłady można mnożyć. W Tarnowie Podgórnym pod Poznaniem przyjazna inwestorom polityka gminy sprawiła, że jak grzyby po deszczu zaczęły wyrastać hale magazynowe, przemysłowe i handlowe. Właściciele ziemi z dnia na dzień stali się krezusami. W Bielanach Wrocławskich (szybko rozwijającej się miejscowości na południe od Wrocławia) ceny gruntu skoczyły z 12 do 40 dol. za m kw., a w okolicach Łodzi (centra logistyczne) - do 20-30 dol. za m kw.

Prawo pierwokupu

Jeśli ziemię rolną chce kupić nierolnik, do akcji wkracza Agencja Nieruchomości Rolnych (ANR). Od lipca zeszłego roku, odkąd weszła w życie ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego, agencja ma prawo pierwokupu ziemi, czyli nabycia gruntu po cenie, na jaką strony się umówiły. Na przeszło 74 tys. zarejestrowanych w ostatnim roku umów sprzedaży skorzystano z tego prawa zaledwie w 60 przypadkach.

Choć ANR nie pali się do skupowania ziemi, to przysługujące jej prawo pierwokupu podziałało ostrzegawczo. Sztuczne zaniżanie ceny transakcji po to, by zapłacić niższy podatek od czynności cywilnoprawnych, stało się bardzo ryzykowne.

Odrolnienie kosztuje

Odrolnienie to nic innego, jak wyłączenie gruntu z produkcji rolnej i zmiana jego przeznaczenia na inwestycyjny.

Im słabsza ziemia, tym szybsze procedury. Grunty klasy V i VI może odrolnić gmina. Żyźniejsze ziemie klasy IV, jeśli jest ich więcej niż hektar, odrolnia wojewoda. Najgorzej jest z gruntami klasy od I do III, zwłaszcza gdy jest ich więcej niż pół hektara. Gmina musi wystąpić do ministra rolnictwa, a on je może odrolnić lub nie.

Z żyznymi ziemiami jest więcej kłopotów. Gdy na odrolnionym gruncie ma powstać komercyjna inwestycja, za zmianę przeznaczenia trzeba będzie dodatkowo zapłacić. I to wcale niemało. Nawet równowartość 750 ton żyta za 1 ha! Licząc po 500 zł za tonę, daje to niebagatelną sumę 375 tys. zł!

Z wysokich opłat zwolnione jest budownictwo mieszkaniowe. Ale uwaga! W przypadku domu jednorodzinnego nie wolno zabudować więcej niż 5 arów powierzchni. Gdy chodzi o budynek wielorodzinny, powierzchnia zabudowy nie może przekroczyć 200 m kw. na każdy lokal.

Siedlisko

Żeby uniknąć zmagań z odrolnieniem i zdobywaniem pozwoleń na budowę, najlepiej kupić siedlisko z domem i je rozbudować. Zamożniejsi mogą skorzystać z innego pomysłu - kupić tyle ziemi, ile wynosi powierzchnia przeciętnego gospodarstwa rolnego w danej gminie, np. w Załuskach na Mazowszu jest to ok. 7 ha. Na Mazurach średnie gospodarstwo nie przekracza 4-6 ha. Wtedy można postawić wymarzony dom w dowolnym miejscu.
_________________
Szukasz Nieruchomości ?
Szukasz Kredytu mieszkaniowego ?

[Mieszkaniowy]

Ładowanie ogłoszeń...